Comment payer les droits de succession sans vendre la maison familiale ?

C'est une difficulté fréquente dans les successions comportant un patrimoine immobilier important.

Vous pouvez hériter d'un bien de grande valeur sans recevoir suffisamment d'argent pour régler les droits correspondants.

Et lorsque plusieurs héritiers sont concernés, la situation peut devenir encore plus complexe.

Pourtant, la vente immédiate du logement n'est pas toujours la seule solution.

Sous certaines conditions, il est possible d'obtenir un paiement fractionné ou différé des droits, de rechercher un financement ou de mobiliser d'autres actifs.

« L'enjeu n'est pas seulement de payer l'impôt. Il est de trouver une solution qui préserve, autant que possible, votre équilibre patrimonial. »

1. Pourquoi peut-on devoir payer des droits de succession alors qu'on n'a reçu aucun argent ?

Les droits de succession sont calculés sur la valeur nette taxable des biens transmis, en tenant compte notamment du lien de parenté, des abattements, des donations antérieures et du barème applicable.

Ces biens peuvent comprendre des liquidités, mais aussi des immeubles, des titres financiers et d'autres actifs.

Or, un patrimoine immobilier n'est pas immédiatement disponible pour payer une facture fiscale.

Exemple

Vous êtes enfant unique et héritez de votre parent.

La succession comprend :

Supposons, pour simplifier, qu'il n'existe ni dette déductible, ni donation antérieure, ni exonération particulière.

Avec un abattement de 100 000 € en ligne directe, votre part taxable serait de 720 000 €.

En appliquant le barème progressif en ligne directe, les droits de succession théoriques seraient d'environ 158 962 €.

Vous recevez donc un patrimoine valorisé à 820 000 €, mais seulement 20 000 € de liquidités.

« Il vous manque environ 138 962 € pour régler les droits, avant les autres frais de succession. »

La difficulté est évidente : votre patrimoine est important, mais il est essentiellement immobilisé.

2. Combien de temps a-t-on pour payer les droits de succession ?

En principe, lorsque le décès intervient en France, la déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès, sous réserve des règles et exceptions applicables.

Les droits sont normalement payés lors du dépôt de la déclaration.

Lorsque le décès intervient à l'étranger, le délai général est différent et peut notamment être de douze mois.

Il ne faut pas confondre le délai de déclaration avec un éventuel délai de paiement accordé par l'administration.

« Attendre que la maison soit vendue ne suspend pas automatiquement les obligations fiscales. »

Il est donc essentiel de travailler rapidement avec le notaire pour estimer les droits et préparer leur financement.

3. Première solution : demander un paiement fractionné des droits de succession

Le paiement fractionné permet, sous conditions et avec l'accord de l'administration fiscale, de régler les droits en plusieurs échéances.

Il ne s'agit pas d'une remise d'impôt.

Le montant reste dû, mais son règlement est étalé.

Quelle durée ?

Selon les règles présentées par l'administration fiscale, le fractionnement peut s'étendre sur une période maximale d'un an à compter de la date limite de dépôt de la déclaration de succession.

Cette période peut être portée à trois ans lorsque l'actif successoral comprend au moins 50 % de biens non liquides, sous réserve des conditions applicables.

Les immeubles figurent parmi les biens susceptibles d'être pris en compte pour apprécier cette proportion.

Exemple

Vous devez régler 120 000 € de droits de succession.

Votre succession comprend principalement une maison.

Si un paiement fractionné est accordé, vous pourriez répartir le règlement sur plusieurs échéances, selon l'échéancier autorisé.

Vous ne devez donc pas nécessairement mobiliser la totalité des 120 000 € dès le premier paiement.

En revanche, un premier versement est normalement exigé et des intérêts s'appliquent.

« Le paiement fractionné peut vous donner du temps pour organiser votre trésorerie sans précipiter la vente du bien. »

Il faut néanmoins disposer d'une solution crédible pour financer chaque échéance.

4. Quel est le coût du paiement fractionné en 2026 ?

Le paiement fractionné est un crédit accordé par l'administration fiscale.

Il entraîne généralement le paiement d'intérêts et la constitution de garanties.

Pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026, l'administration indique un taux d'intérêt de 2 %, sous réserve du régime applicable.

Exemple simplifié

Vous devez 120 000 €.

À titre purement pédagogique, un encours de 120 000 € maintenu pendant une année entière à 2 % représenterait 2 400 € d'intérêts simples.

Mais ce montant ne correspond pas au coût réel d'un échéancier fractionné.

Dans un fractionnement, le capital restant dû diminue au fil des paiements et les intérêts sont calculés selon les échéances effectives.

Il faut donc demander une simulation précise à l'administration ou au notaire.

« Le fractionnement peut être moins contraignant qu'une vente forcée, mais il n'est ni gratuit ni automatique. »

5. Deuxième solution : demander un paiement différé

Le paiement différé ne doit pas être confondu avec le paiement fractionné.

Il permet, dans certaines situations précisément prévues, de reporter le règlement des droits concernés.

Il peut notamment être envisagé lorsque la succession comporte une transmission en nue-propriété, lorsqu'un conjoint survivant bénéficie d'un droit viager d'habitation et d'usage, ou dans certains cas d'attribution préférentielle d'une exploitation agricole.

Exemple : vous héritez de la nue-propriété

Votre parent décède et vous recueillez la nue-propriété d'un bien, tandis qu'une autre personne conserve l'usufruit.

Vous ne disposez pas nécessairement de la pleine jouissance du bien.

Sous certaines conditions, le paiement des droits correspondant aux biens concernés peut être différé.

Le mécanisme peut alors être lié à la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété ou à d'autres événements prévus par les textes.

Des règles spécifiques s'appliquent aux intérêts et aux modalités de calcul.

« Le paiement différé n'est pas accessible simplement parce que vous souhaitez conserver une maison. »

Son éligibilité doit être vérifiée avec le notaire.

6. Troisième solution : financer les droits avec un crédit bancaire

Lorsque le paiement fractionné ne suffit pas ou ne correspond pas à votre situation, un financement bancaire peut être étudié.

Il peut notamment s'agir d'un crédit garanti par un bien immobilier, sous réserve de l'acceptation de l'établissement prêteur.

Exemple

Vous héritez d'une maison de 800 000 €.

Vous devez financer 150 000 € de droits de succession.

Vous souhaitez conserver le logement et disposez de revenus réguliers.

Vous pourriez solliciter un financement de 150 000 €, sous réserve de votre capacité d'endettement et des conditions bancaires.

Avec un taux fixe hypothétique de 3,5 % sur quinze ans, la mensualité serait d'environ 1 072 € hors assurance et frais.

Le coût total des intérêts serait d'environ 43 000 € dans ce scénario simplifié.

Ce financement pourrait vous permettre de conserver le bien, mais il créerait une charge mensuelle durable.

« Il faut comparer le coût du crédit à vos revenus, à vos projets et aux autres options disponibles. »

Un crédit destiné à payer les droits n'est pertinent que si son remboursement est soutenable.

7. Quatrième solution : utiliser une partie de ses placements financiers

Si vous disposez déjà d'un patrimoine financier, vous pouvez envisager de mobiliser une partie de vos liquidités ou investissements.

Mais cette décision doit être analysée.

Exemple

Vous devez régler 150 000 € de droits de succession.

Vous détenez par ailleurs 300 000 € de placements financiers.

Vous pourriez vendre ou racheter certains actifs pour financer les droits.

Mais il faut examiner les conséquences :

• 01La fiscalité éventuelle des cessions ou rachats.
• 02Les conditions de liquidité des supports.
• 03Les pertes éventuelles en cas de vente dans un marché défavorable.
• 04La réduction de votre capital disponible pour vos autres projets.
• 05La nouvelle répartition de votre patrimoine.

« Mobiliser 150 000 € de placements pour conserver une maison peut être cohérent. Mais ce n'est pas une décision neutre. »

Votre patrimoine sera davantage concentré dans l'immobilier.

8. Cinquième solution : étudier un crédit lombard si vous possédez un patrimoine financier important

Le crédit lombard est un financement adossé à des actifs financiers éligibles remis en garantie.

Il peut, dans certaines situations, permettre d'obtenir des liquidités sans céder immédiatement les placements concernés.

Exemple

Vous détenez 500 000 € de placements financiers.

Vous devez payer 120 000 € de droits de succession.

Un établissement pourrait éventuellement étudier un financement garanti par une partie de vos actifs.

La faisabilité dépendra notamment de leur nature, de leur valorisation, des quotités de financement retenues et de votre capacité de remboursement.

Mais le crédit lombard comporte des risques.

En cas de baisse de valeur des actifs nantis, l'établissement peut demander des garanties supplémentaires ou imposer certaines mesures prévues contractuellement.

Les intérêts et les modalités de remboursement doivent également être examinés.

« Le crédit lombard n'est pas une solution pour éviter définitivement de payer les droits : c'est un mode de financement dont il faut maîtriser les risques. »

Chez Egeria, nous pouvons étudier la pertinence de ce type de solution et vous accompagner dans la comparaison des offres proposées par les établissements partenaires.

9. Peut-on vendre seulement une partie du patrimoine hérité ?

Oui, lorsque la composition de la succession et les droits des héritiers le permettent.

Il peut être préférable de céder un actif secondaire plutôt que la résidence familiale.

Exemple

Vous héritez de :

• 01Une maison familiale de 800 000 €.
• 02Un appartement locatif de 250 000 €.
• 03Des liquidités de 30 000 €.

Si vous souhaitez absolument conserver la maison, la vente de l'appartement peut être étudiée pour financer les droits et les frais.

Mais cette solution dépend de la propriété effective des biens après succession, de l'accord des indivisaires éventuels et des conséquences fiscales.

« L'objectif n'est pas de vendre le moins possible à tout prix, mais de céder, financer ou conserver les actifs de manière cohérente avec votre situation. »

10. Et si la maison est détenue en indivision avec vos frères et sœurs ?

La difficulté peut être encore plus importante.

Chaque héritier peut avoir une situation financière différente.

L'un dispose peut-être des liquidités nécessaires pour régler ses droits.

Un autre doit emprunter.

Un troisième souhaite vendre immédiatement.

Exemple

Trois enfants héritent d'une maison de 900 000 €, à parts égales, sans autre actif ni passif dans cet exemple.

Chacun reçoit théoriquement 300 000 € de valeur successorale.

En supposant que chaque enfant bénéficie intégralement de l'abattement de 100 000 € et qu'aucune autre particularité ne s'applique, chacun aurait une part taxable de 200 000 €.

Les droits théoriques seraient d'environ 38 194 € par enfant.

Le patrimoine transmis est immobilier, mais chaque héritier doit trouver les liquidités nécessaires pour régler sa propre situation fiscale.

L'indivision ne dispense pas de préparer le financement.

« Avant de décider de conserver la maison à plusieurs, il faut vérifier que chaque héritier pourra faire face à ses obligations. »

11. Faut-il vendre la maison ou emprunter pour payer les droits ?

C'est souvent l'arbitrage central.

Prenons un exemple.

Vous héritez d'une maison de 800 000 € et devez trouver 150 000 € de liquidités.

Scénario A : Vendre la maison

Vous transformez l'actif immobilier en liquidités.

Vous pouvez régler les droits et disposer du capital restant, après les autres frais et conséquences éventuelles.

Vous perdez cependant la propriété du bien.

Scénario B : Emprunter 150 000 €

Vous conservez la maison.

Mais vous devez supporter les intérêts, les mensualités et les dépenses futures liées au logement.

Scénario C : Mobiliser 75 000 € d'épargne et emprunter 75 000 €

Vous limitez le montant emprunté.

Mais vous réduisez également vos liquidités.

Scénario D : Obtenir un fractionnement et organiser progressivement les fonds

Vous pouvez éventuellement étaler le paiement des droits, si l'administration accepte la demande et les garanties.

Vous devez néanmoins disposer d'une stratégie de remboursement sur la durée autorisée.

« Le meilleur scénario n'est pas nécessairement celui qui évite toute vente. C'est celui qui permet de conserver un patrimoine cohérent avec vos ressources et vos projets. »

12. Quelles erreurs éviter ?

Erreur 1 : Attendre la date limite pour chercher une solution

La préparation du financement doit commencer dès que le montant probable des droits est connu.

Erreur 2 : Confondre paiement fractionné et paiement différé

Ces dispositifs répondent à des conditions différentes.

Erreur 3 : Penser que le paiement fractionné est automatique

L'administration doit accepter la demande et des garanties sont normalement nécessaires.

Erreur 4 : Emprunter sans analyser la capacité de remboursement

Conserver une maison peut devenir financièrement difficile si le crédit absorbe une part excessive des revenus.

Erreur 5 : Vendre tous ses placements sans comparer les alternatives

Une liquidation précipitée peut entraîner des conséquences fiscales et patrimoniales importantes.

Erreur 6 : Oublier les dépenses futures du bien

Une maison conservée après succession peut nécessiter des travaux, des charges et des dépenses d'entretien significatives.

« L'erreur la plus coûteuse consiste à traiter le paiement des droits comme une simple formalité fiscale, alors qu'il peut modifier durablement la structure de votre patrimoine. »

13. Comment anticiper ce problème avant une succession ?

Pour une personne qui souhaite transmettre un patrimoine immobilier important, la question mérite d'être posée en amont.

« Vos héritiers auront-ils les liquidités nécessaires pour payer les droits sans devoir vendre les biens que vous souhaitez leur transmettre ? »

Plusieurs stratégies peuvent être étudiées avec les professionnels compétents :

• 01L'organisation des donations.
• 02Le démembrement de propriété.
• 03L'assurance-vie et ses mécanismes de transmission.
• 04La répartition entre patrimoine immobilier et financier.
• 05La préparation des liquidités nécessaires.
• 06L'organisation de la détention des biens.

Ces solutions ne sont pas interchangeables et ne permettent pas toutes de réduire les droits.

Elles doivent être analysées selon la situation familiale, les objectifs et les règles fiscales applicables.

« Une transmission réussie ne consiste pas uniquement à transmettre une valeur patrimoniale. Elle consiste aussi à permettre aux héritiers de conserver et d'organiser ce patrimoine. »

14. Egeria : organiser les conséquences financières d'une succession

Chez Egeria, nous accompagnons les personnes qui héritent d'un patrimoine important ou souhaitent préparer sa transmission.

Nous intervenons en complémentarité avec les notaires, avocats et experts-comptables.

Notre rôle n'est pas de déterminer les droits de succession définitifs ni de réaliser les actes juridiques.

Nous vous aidons à comprendre les conséquences financières des décisions à prendre.

Selon votre situation, notre accompagnement peut comprendre :

• 01L'analyse du patrimoine immobilier et financier reçu.
• 02La projection des liquidités nécessaires.
• 03La comparaison entre vente, financement et mobilisation des placements.
• 04L'étude de solutions de financement patrimonial.
• 05Le conseil sur la réorganisation du capital après succession.
• 06La préparation d'une stratégie d'investissement et de transmission.

Notre méthode : cadrer, se projeter, investir juste

« 01 : Cadrer »

Identifier les actifs transmis, les droits estimés avec le notaire, les liquidités et les décisions à prendre.

« 02 : Se projeter »

Comparer les scénarios de financement, les coûts, les risques et le patrimoine restant.

« 03 : Investir juste »

Vous conseiller dans l'organisation des actifs financiers et accompagner les solutions retenues.

« Notre objectif : transformer une succession complexe en décisions patrimoniales compréhensibles et chiffrées. »

15. Vous devez payer des droits de succession sans vouloir vendre un bien immobilier ?

Vous venez d'hériter d'une maison familiale ?

Votre succession comporte plusieurs biens immobiliers, mais peu de liquidités ?

Vous souhaitez comparer les possibilités de financement avant de vendre ?

« Il existe parfois plusieurs solutions. Encore faut-il les examiner suffisamment tôt, en tenant compte de leurs coûts et de leurs conditions. »

« Prenez rendez-vous avec Egeria pour comparer les conséquences patrimoniales des différentes options, en complément de votre notaire. »

Article pédagogique préparé en novembre 2026. Les calculs sont fictifs et simplifiés. Les montants réels de droits dépendent notamment des abattements, donations antérieures, exonérations, dettes, liens de parenté et règles applicables. Les conditions de paiement fractionné ou différé nécessitent l'accord de l'administration et doivent être vérifiées lors de la demande. Les exemples de financement ne constituent pas des offres de crédit. Egeria intervient dans le cadre du conseil patrimonial et financier.