Dirigeant : comment acheter un bien immobilier sans vendre ses placements ?

Pour un dirigeant, un achat immobilier ne se résume pas à obtenir le meilleur taux bancaire.

Il faut aussi déterminer quel capital mobiliser, quels actifs conserver et quelles garanties proposer.

Une difficulté supplémentaire apparaît lorsque le patrimoine est réparti entre des placements personnels, des titres de société et une trésorerie détenue dans une holding.

Ces actifs ne sont pas interchangeables.

« Un dirigeant peut être fortuné sur le papier, disposer de peu de liquidités personnelles et pourtant avoir plusieurs possibilités de financement. »

Encore faut-il distinguer les solutions réellement accessibles de celles qui ne le sont pas juridiquement.

1. Pourquoi financer un achat immobilier peut-il être complexe pour un dirigeant fortuné ?

Prenons le cas d'un entrepreneur de 52 ans.

Son patrimoine comprend :

Attention : les 700 000 € de trésorerie de la holding peuvent déjà être inclus dans la valorisation des participations. Il ne faut donc pas les additionner automatiquement pour établir le patrimoine net consolidé du dirigeant.

Il souhaite acheter une résidence principale à 900 000 €.

Il pourrait envisager de vendre une partie de ses placements personnels.

Mais il souhaite les conserver pour ses objectifs de long terme.

Il pourrait aussi envisager d'utiliser la trésorerie de sa holding.

Cependant, cette trésorerie appartient à la société, pas directement à lui.

« La première étape consiste donc à distinguer les actifs disponibles personnellement de ceux détenus par les sociétés. »

2. Première solution : financer l'acquisition avec un crédit immobilier classique

Le crédit immobilier reste une solution à comparer en priorité.

La banque examine notamment :

• 01Les revenus personnels du dirigeant.
• 02Leur régularité et leur pérennité.
• 03Les charges existantes.
• 04L'apport personnel.
• 05Le patrimoine global.
• 06La valeur du bien financé.
• 07Les garanties proposées.

La situation d'un entrepreneur peut nécessiter une analyse plus approfondie que celle d'un salarié.

La banque peut notamment demander plusieurs exercices comptables, des justificatifs de rémunération et des informations sur les distributions de dividendes.

Exemple

Vous achetez un bien à 900 000 €.

Vous apportez 200 000 €.

Vous sollicitez un crédit de 700 000 €, hors frais d'acquisition.

Avec un taux fixe hypothétique de 3,5 % sur vingt ans, la mensualité serait d'environ 4 060 € hors assurance et frais.

Le coût total des intérêts serait approximativement de 274 000 €.

Ces montants sont purement illustratifs.

« Le crédit classique permet de conserver une partie de votre capital financier, mais il exige une capacité de remboursement adaptée. »

3. Deuxième solution : mobiliser un crédit lombard sur vos placements personnels

Le crédit lombard permet de solliciter un financement garanti par des actifs financiers éligibles.

Il peut être étudié lorsqu'un investisseur souhaite obtenir des liquidités sans vendre immédiatement les placements concernés.

Exemple

Vous détenez un portefeuille financier personnel de 500 000 €.

Vous souhaitez obtenir 200 000 € de financement.

Cela représenterait un rapport initial entre le prêt et la valeur du portefeuille de :

200 000 € ÷ 500 000 € = 40 %

Ce ratio ne constitue pas une quotité automatiquement accordée.

L'établissement prêteur déterminera les actifs acceptés, leur valorisation, les décotes applicables et les conditions du crédit.

Quels actifs peuvent être concernés ?

Selon les établissements et les contrats, certains titres, fonds ou supports financiers peuvent être acceptés en garantie.

Tous les actifs ne sont pas éligibles.

Un portefeuille concentré sur quelques titres volatils ne présente pas nécessairement la même capacité de financement qu'un portefeuille diversifié.

« La valeur de vos placements ne correspond donc pas automatiquement au montant que vous pouvez emprunter. »

4. Quels sont les risques du crédit lombard ?

Le crédit lombard présente un risque spécifique : la valeur des actifs donnés en garantie peut fluctuer.

Exemple

Vous empruntez 200 000 € sur un portefeuille initialement valorisé à 500 000 €.

Le rapport initial entre dette et actifs est de 40 %.

Supposons que le portefeuille baisse de 30 %.

Sa valeur devient :

500 000 € × 70 % = 350 000 €

Si la dette reste de 200 000 €, le ratio devient :

200 000 € ÷ 350 000 € = 57,1 %

Selon les seuils et clauses du contrat, l'établissement peut alors demander des garanties supplémentaires, un remboursement partiel ou prendre d'autres mesures contractuelles.

« Le risque ne se limite pas au coût des intérêts : une baisse des marchés peut fragiliser le financement. »

Il faut également examiner la durée du crédit, son renouvellement éventuel et les modalités de remboursement.

5. Troisième solution : combiner crédit immobilier et financement lombard

Il peut être pertinent de comparer un financement combinant plusieurs ressources.

Exemple

Vous souhaitez acquérir un bien à 900 000 €.

Vous disposez de 500 000 € de placements personnels.

Une structure de financement théorique pourrait être :

Ce tableau exclut volontairement les frais d'acquisition et de financement.

Il ne présume pas de l'acceptation bancaire.

L'intérêt potentiel est de limiter les ventes de placements.

Mais vous supportez alors deux financements.

Exemple de coût

Supposons :

• 01Un crédit immobilier de 600 000 € sur vingt ans à 3,5 %.
• 02Un crédit lombard de 200 000 € à 4,5 %, avec paiement des seuls intérêts pendant la période considérée.

La mensualité du crédit immobilier serait d'environ 3 480 € hors assurance.

Les intérêts du crédit lombard représenteraient 750 € par mois, si le taux reste constant.

La charge mensuelle indicative serait donc d'environ 4 230 €, hors assurance, frais et remboursement du principal lombard.

« Attention : les 200 000 € du crédit lombard restent à rembourser. »

Leur remboursement devra être prévu indépendamment des intérêts.

Cette structure peut être plus risquée qu'un crédit amortissable unique.

6. Peut-on utiliser directement les 700 000 € détenus par sa holding ?

C'est une question essentielle.

Une holding est une personne morale distincte de son dirigeant.

Sa trésorerie ne peut pas être librement utilisée pour financer l'acquisition de la résidence principale de l'associé.

De plus, le droit des sociétés prévoit des interdictions de prêts, découverts et garanties au bénéfice de certains dirigeants ou associés selon la forme sociale.

Ces interdictions doivent être examinées avant d'envisager toute opération.

Exemple

Votre holding possède 700 000 € sur son compte bancaire.

Vous souhaitez acheter une maison à titre personnel.

Vous ne pouvez pas simplement transférer 300 000 € depuis la holding vers le notaire en considérant qu'il s'agit de votre propre argent.

« Il faut identifier une opération juridiquement autorisée et en analyser les conséquences fiscales, comptables et patrimoniales. »

Un prêt direct de la société à son dirigeant ne constitue donc pas une solution à présumer disponible.

7. Peut-on se verser des dividendes pour financer l'apport immobilier ?

Une distribution de dividendes peut être envisagée lorsque la société dispose de sommes légalement distribuables.

Mais le montant brut distribué ne correspond pas au capital net reçu.

Exemple pédagogique

Vous souhaitez obtenir 150 000 € nets pour constituer un apport immobilier.

Supposons, uniquement pour le calcul, une fiscalité globale hypothétique de 30 %.

Il faudrait distribuer :

150 000 € ÷ 70 % = 214 286 € bruts

La différence théorique représenterait environ 64 286 € de prélèvements.

Cette hypothèse de 30 % n'est pas un taux fiscal universel applicable en 2026.

La fiscalité réelle dépend notamment de votre statut, de la forme sociale et des règles applicables à la distribution.

« Pour obtenir 150 000 € d'apport personnel, il peut donc être nécessaire de sortir une somme sensiblement supérieure de la société. »

C'est pourquoi l'arbitrage doit être étudié avec votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste.

8. Et si la holding vous doit déjà de l'argent ?

La situation peut être différente si vous détenez un compte courant d'associé créditeur.

Un tel compte peut notamment résulter de sommes que vous avez précédemment avancées à la société.

Sous réserve de la réalité de la créance, des conventions applicables et de la situation financière de la société, son remboursement peut être envisagé.

Il ne s'agit pas d'une distribution de dividendes.

Exemple

Votre holding dispose de 300 000 € de trésorerie.

Elle vous doit 120 000 € au titre d'un compte courant d'associé créditeur réel et justifié.

Un remboursement de cette créance pourrait éventuellement vous permettre de récupérer des liquidités personnelles.

Mais il faut vérifier les conditions juridiques, comptables et financières de l'opération.

« Le remboursement du principal d'une créance d'associé ne doit pas être confondu avec une distribution de bénéfices. »

Les éventuels intérêts du compte courant relèvent d'une analyse distincte.

9. Peut-on donner en garantie les titres de sa société ?

Certains financements peuvent être structurés autour de titres de société détenus personnellement.

Mais leur acceptation dépend fortement de leur nature.

Des actions cotées et liquides ne présentent pas les mêmes caractéristiques que des titres d'une société non cotée.

La valorisation, la liquidité, les restrictions statutaires et la capacité de réalisation de la garantie sont déterminantes.

Exemple

Vous détenez des titres d'une entreprise non cotée valorisés à 1,5 million d'euros.

Cela ne signifie pas qu'une banque acceptera automatiquement de vous prêter 500 000 € contre leur nantissement.

Les établissements peuvent appliquer des critères restrictifs, voire refuser certains actifs.

« La valeur économique d'une participation n'est pas équivalente à une garantie bancaire immédiatement mobilisable. »

Cette piste doit être examinée au cas par cas.

10. Faut-il vendre des placements plutôt que d'emprunter ?

Emprunter pour conserver ses placements n'est pas toujours préférable.

La comparaison doit intégrer le coût du crédit, les risques de marché et les conséquences fiscales d'une vente.

Exemple

Vous hésitez entre deux options pour financer 200 000 €.

« Option A : vendre 200 000 € de placements. »

Vous réduisez votre portefeuille et pouvez éventuellement déclencher une fiscalité sur les gains réalisés.

Mais vous évitez une dette supplémentaire.

« Option B : emprunter 200 000 € à 4,5 %. »

Le coût annuel des intérêts serait de 9 000 €, si le taux et l'encours restent constants.

Vos placements demeurent investis, mais leur performance future est incertaine.

Si le portefeuille perd de la valeur, vous pouvez subir une perte sur les actifs tout en conservant la dette.

« Un rendement espéré de 6 % ne suffit pas à justifier un emprunt coûtant 4,5 %. »

Le rendement n'est pas garanti, les risques ne sont pas comparables et la fiscalité peut modifier le résultat.

11. Comment comparer les scénarios sur cinq ans ?

Imaginons que vous déteniez 500 000 € de placements personnels et que vous ayez besoin de 200 000 € pour votre acquisition.

Nous comparons deux décisions simplifiées.

Scénario A : Vendre 200 000 € de placements

Il vous reste 300 000 € investis.

Supposons une croissance annuelle hypothétique de 4 %, nette des frais et impôts pris en compte dans le modèle.

Après cinq ans :

300 000 € × 1,04⁵ = 364 996 €

Vous n'avez pas de dette supplémentaire liée aux 200 000 € financés par la vente.

Scénario B : Emprunter 200 000 € et conserver les placements

Vous conservez 500 000 € investis.

Avec la même hypothèse de croissance annuelle de 4 % :

500 000 € × 1,04⁵ = 608 326 €

Mais vous avez emprunté 200 000 €.

Supposons un crédit à intérêts seuls à 4,5 % pendant cinq ans.

Les intérêts cumulés seraient de :

200 000 € × 4,5 % × 5 = 45 000 €

Le principal de 200 000 € resterait dû à l'échéance.

La valeur financière nette après déduction du principal serait de 408 326 €, avant prise en compte des intérêts payés.

Si l'on déduit également les 45 000 € d'intérêts, le résultat économique simplifié serait de 363 326 €.

Comparaison

Les calculs supposent que les intérêts ont été financés par des ressources extérieures, sans rémunération ni coût d'opportunité, et excluent notamment la fiscalité d'une vente initiale, les frais et les garanties.

Dans cet exemple, le financement par emprunt ne crée pas d'avantage économique.

« Le résultat pourrait être différent avec d'autres hypothèses de rendement, de coût du crédit ou de fiscalité. »

C'est pourquoi une simulation personnalisée est préférable à une décision fondée sur un simple écart de taux.

12. Et si les marchés baissent de 25 % ?

Il faut également réaliser un test de résistance.

Supposons que vous conserviez 500 000 € de placements grâce à un emprunt de 200 000 €.

Si le portefeuille perd 25 %, sa valeur devient :

500 000 € × 75 % = 375 000 €

Votre dette reste de 200 000 €, hors remboursement éventuel.

La valeur financière nette du portefeuille après déduction de la dette n'est plus que de 175 000 €.

Et si les placements sont nantis, une baisse peut déclencher des obligations contractuelles supplémentaires.

« Une stratégie de financement doit rester soutenable même lorsque les marchés évoluent défavorablement. »

13. Comment déterminer le bon apport personnel ?

Un apport élevé réduit généralement le montant à emprunter.

Mais il peut aussi immobiliser une part importante du patrimoine financier dans la résidence principale.

À l'inverse, un apport faible préserve les liquidités, mais peut augmenter le coût du financement.

Exemple

Vous achetez un bien à 900 000 €, hors frais.

Trois hypothèses :

Le bon niveau d'apport dépend notamment de vos revenus, de votre horizon, du coût du crédit, des projets futurs et de votre besoin de liquidité.

« Il ne faut pas chercher à emprunter le maximum simplement parce que vous possédez un patrimoine important. »

14. Les cinq erreurs à éviter

Erreur 1 : Confondre patrimoine personnel et trésorerie de société

Les capitaux détenus par une holding ne sont pas directement disponibles pour les dépenses privées.

Erreur 2 : Considérer le crédit lombard comme un financement sans risque

Le nantissement d'actifs financiers crée des risques spécifiques en cas de baisse des marchés.

Erreur 3 : Comparer un rendement espéré à un taux d'emprunt certain

La performance des placements peut être négative, alors que les intérêts restent dus.

Erreur 4 : Oublier le remboursement du principal

Un crédit à intérêts seuls nécessite une stratégie crédible de remboursement à l'échéance.

Erreur 5 : Ne pas tester plusieurs scénarios

La décision doit être comparée en tenant compte des frais, de la fiscalité, des liquidités restantes et des risques.

« Une acquisition immobilière ne doit pas fragiliser le patrimoine financier qui devait initialement vous apporter de la sécurité et de la flexibilité. »

15. Comment Egeria accompagne les dirigeants dans leurs projets immobiliers

Chez Egeria, nous accompagnons les dirigeants et investisseurs disposant d'un patrimoine financier important.

Notre rôle est de vous conseiller sur l'organisation de votre patrimoine et de comparer les conséquences des différentes options de financement.

Nous intervenons en complémentarité avec les établissements prêteurs, notaires, avocats et experts-comptables.

Selon votre situation, nous pouvons notamment vous accompagner pour :

• 01Analyser la répartition entre patrimoine privé et professionnel.
• 02Déterminer les liquidités réellement mobilisables.
• 03Comparer vente de placements et financement.
• 04Étudier l'intérêt d'un crédit lombard.
• 05Mesurer les conséquences d'une distribution de dividendes.
• 06Comparer les coûts et risques de plusieurs structures de financement.
• 07Réexaminer l'allocation financière après l'acquisition.
• 08Préserver une organisation patrimoniale cohérente avec vos projets futurs.

Nous ne sommes pas un établissement prêteur et n'accordons pas de crédit.

Notre intervention consiste à vous conseiller et, selon les habilitations et partenariats applicables, à vous accompagner dans l'étude et la mise en relation avec les établissements concernés.

Notre méthode : cadrer, se projeter, investir juste

« 01 : Cadrer »

Comprendre votre projet immobilier, vos revenus, vos actifs financiers et les contraintes de votre structure professionnelle.

« 02 : Se projeter »

Comparer les scénarios de financement, les mensualités, les risques et le patrimoine restant disponible.

« 03 : Investir juste »

Vous conseiller dans les arbitrages financiers et accompagner la mise en œuvre des solutions retenues.

« Une gestion privée à livre ouvert : chaque hypothèse, chaque coût et chaque risque doit être compris avant de décider. »

16. Vous souhaitez acheter un bien immobilier sans vendre vos placements ?

Vous disposez de 250 000 €, 500 000 € ou davantage d'actifs financiers ?

Vous êtes dirigeant et une partie de votre patrimoine est détenue par une holding ?

Vous souhaitez comparer crédit immobilier, mobilisation d'épargne et crédit lombard ?

« Avant de choisir votre financement, mesurez son impact sur l'ensemble de votre patrimoine. »

« Prenez rendez-vous avec Egeria pour comparer les solutions de financement de votre projet immobilier et leurs conséquences patrimoniales. »

Article pédagogique préparé en novembre 2026. Les montants et taux sont fictifs et ne constituent pas des offres de crédit ou des prévisions de performance. Les crédits garantis par des actifs financiers comportent des risques, notamment d'appel de garantie et de perte en capital. La possibilité de mobiliser les actifs d'une société au profit de son dirigeant dépend de règles juridiques strictes. Toute opération doit être validée avec les professionnels compétents. Egeria intervient dans le cadre de ses activités de conseil et de ses habilitations réglementaires.